Aconteceu nesta terça-feira (8) a palestra, via zoom, sobre “Novo Direito Condominial e tipos de Condomínios”, ministrada pelo professor, Miguel Zaim, especialista em Direito Imobiliário.

Zaim falou sobre os novos tipos de condomínio regulamentados pela Lei 13.465/2017: condomínios de lotes, condôminos com direito real de laje, condomínio com controle de acesso e, por fim, a multipropriedade.

O professor Miguel Zaim explica que essa lei trouxe um nicho de mercado enorme aos advogados especializados em direito imobiliário, mas muitos ainda não reconheceram a importância que ela pode ter em futuros trabalhos.

LOTEAMENTO COM CONTROLE DE ACESSO

Conforme a lei 13.465/2017: no   loteamento de acesso controlado cabe regulamentação por ato do Poder Público Municipal, sendo vedado o impedimento à circulação de pedestres ou de condutores de veículos que não são residentes, mas eles devem ser devidamente identificados ou cadastrados.

O professor esclareceu que o loteamento com controle de acesso é diferente do condomínio de lotes: “A diferença é que as vias do loteamento são públicas.”

Zaim explicou que esse novo tipo condomínio gera um nicho a ser explorado pelos advogados condominiais. “O advogado pode pegar o estatuto, ver o que dá para prever em uma convenção condominial e transportar para esse tipo de condomínio. Os advogados podem até assessorar os empreendedores ou até mesmo advogar para os condomínios.”
 

CONDÔMINOS EM LOTES

Já os condomínios em lote funcionam de forma similar aos condomínios em edifícios. De acordo com o artigo 1358-A pode haver, em terrenos partes designadas de lotes, que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Zaim informou que condomínio de lotes é  na verdade, “condomínio sem construção”, que dá ao morador maior liberdade para a construção de sua casa. Ou seja, o condomínio de lotes nada mais é que um condomínio cujas unidades são lotes aptos a serem edificados por seus adquirentes, em lugar de edificações prontas.

MULTIPROPRIEDADES

Segundo o Código Civil,  “multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.

Nesse modelo há uma espécie de investimento coletivo. Assim cada investidor adquire uma parte da propriedade. Com isso, cada pessoa pode usar o imóvel pelo tempo proporcional a quanto aporta inicialmente.

Zaim falou das características da multipropriedade, lembrando que é um negócio pouco explorado. “É possível criar uma multipropriedade podendo pegar uma unidade do condomínio e fracioná-la.

Precisamos ensinar as pessoas a utilizar as multipropriedades e saber estabelecer seus direitos. O direito condominial ainda é um ilustre desconhecido, então nós, advogados, precisamos falar mais sobre esse ele”, observou.

Zaim aprofundou a questão de como a multipropriedade dá aos advogados uma oportunidade de negócio excelente. “É um tipo de negócio em que os advogados podem faturar muito, tanto implementando esse tipo de multipropriedade nos condomínios, como pegando uma unidade em um condomínio edilício e transformando-o em uma multipropriedade.” 

Além dos benefícios que a multipropriedade traz para o advogado condominial, existem outras vantagens para os clientes, como a redução de custos, trazendo uma experiência de condomínios com alto nível de conforto  por preços menores que de condomínios edilícios e por fim a segurança jurídica, agora que as multipropriedades já são um tipo de condomínio regulamentado os advogados podem  garantir a confiança de seus clientes através do parcelamento temporal do imóvel.

CONDOMÍNIO COM DIREITO REAL DE LAJE

“O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.”

Zaim finalizou a palestra explicando como os condomínios com direito real de laje, agora regulamentados, vão funcionar. “A lei n° 13.465 teve como função trazer dignidade para as pessoas menos favorecidas que moram em favelas”, ressaltou. “Cada um pode ter seu número de matrícula individual e ter a individualização da sua água, da sua luz, e assim vão passar a ter um pouco mais de cidadania”, enumerou.

Além da função social, Zaim diz que os advogados podem utilizar desse novo direito condominial para oferecer um serviço para seus clientes. “É muito comum as pessoas construírem quitinetes. Antes da lei, ficaria tudo em um único número de matrícula. Hoje, com o direito real de laje você ajuda seu cliente a escapar de custos da incorporação imobiliária, processo por meio do qual um prédio que será construído é incorporado ao terreno. Esse terreno geralmente pertence a um terceiro, que é pago por isso.

A secretaria de governo (SEGOV) do Estado de São Paulo, segundo Zaim, fez um levantamento e identificou que isso pode trazer uma economia de até 80% dos custos que o proprietário iria ter com a incorporação imobiliária.

Texto: André Luca (estagiário sob supervisão de Montserrat Bevilaqua)

Comunicação OAB/DF