A aquisição da casa própria, sonho de muitos brasileiros, pode se transformar em um pesadelo jurídico se não houver a devida cautela. Esse foi o ponto central da palestra “Noções de Proteção Jurídica na Compra de Imóvel”, realizada pela Subseção do Paranoá e Itapoã da Seccional do Distrito Federal da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB/DF). A palestrante foi Bruna Lorrany Reis da Silva, advogada pós-graduada em Direito Civil e Processo Civil, e o convidado para a mesa de debate foi Josmar Fernandes da Costa Junior, engenheiro civil.

O evento, organizado pela Comissão de Direito Imobiliário da Subseção, presidida pela dra. Bruna e com a vice-presidência de Débora de Freitas Cruz e tendo como membros Ludmila Ribas Novi e Carolina Mota da Cunha, abordou os riscos e as soluções para problemas comuns no mercado imobiliário do Distrito Federal, em especial nas regiões do Paranoá e Itapoã.

A complexidade dos imóveis no DF

A palestra enfatizou a relevância do tema, especialmente no contexto do Distrito Federal, onde a tradição de morar em imóveis irregulares ainda é forte. “A população do Distrito Federal segue a tradição nacional de morar em imóveis que estão em situação irregular, o que compromete todo o processo de compra de um imóvel, venda, herança e até mesmo o processo de partilha de bens em divórcio”, alertou a Bruna.

A advogada fez um resgate histórico, lembrando que tanto o Paranoá quanto o Itapoã, surgidos de ocupações informais e realocações, carregam um histórico de propriedades sem a devida formalidade legal. A grande maioria dos imóveis nessas regiões ainda se baseia em “cessão de direito ou cessão de posse”, documentos que classificou como “frágeis por não apresentarem formalidades legais para adquirir uma propriedade, pois o imóvel não está registrado em cartório de imóveis, sendo geralmente feito somente um acordo entre as partes, por meio de um contrato simples”.

“Devemos tratar a compra de um imóvel com muita seriedade, porque, para muitos, é um sonho de vida e, muitas vezes, na ânsia de ter a casa própria, acabam entrando em ‘saias justas' por escolherem o imóvel apenas pelo preço, sem fazer uma pesquisa sobre a situação do bem ou de quem está vendendo”, explicou Bruna, destacando que a motivação do encontro desta tarde foi divulgar informações que podem proteger compradores de tais armadilhas.

Ameaças a bons negócios

Um ponto essencial nas orientações dessa palestra foi estar atento a pendências financeiras.

A advogada Bruna enumerou as surpresas desagradáveis mais comuns:

“Comprar um imóvel sem escritura e registro em cartório significa que esse imóvel não está em situação regular, o que fará com que o proeminente comprador arque com os valores de uma futura regularização, tais como taxas de cartório e, possivelmente, honorários de advogado”, afirmou.

Segundo ela, é preciso cuidado com dívidas ocultas: IPTU e taxas condominiais em atraso são débitos frequentes que se tornam responsabilidade do novo proprietário.

Também há custos de engenharia, como a aprovação de projeto, alvará de construção e habite-se.

Mais um ponto em destaque nesse encontro foi o alerta para que as pessoas não caiam no temido golpe do “imóvel fantasma”, uma fraude elaborada que parece legal, mas esconde problemas sérios.

“É sempre bom desconfiar de imóveis que estão sendo vendidos por valores abaixo do mercado, já que podem ser uma armadilha para atrair inocentes”, advertiu a advogada. Ela ressaltou que esses bens podem ser objeto de fraude contra credores ou simplesmente não pertencerem a quem os oferece.

Regularização: caminho para valorização e segurança

A presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Paranoá e Itapoã detalhou a importância da regularização, definindo “imóvel irregular” como aquele que não atende aos requisitos legais de registro, matrícula e averbação, enquanto “imóvel não regularizado” é aquele cuja situação legal e documental não está formalizada perante os órgãos competentes.

Os benefícios de um imóvel regularizado são palpáveis, destacou a palestrante:

Valorização: Pode chegar a “até 30% do valor de mercado”, por oferecer credibilidade e segurança jurídica.

Segurança Jurídica: Garantia de conformidade com as normas protege o investimento.

Facilidade na Venda: Um imóvel regularizado é mais atraente e confiável para futuros investidores.

Acesso a Financiamentos: A documentação em dia permite a obtenção de financiamento imobiliário, tornando a transação mais segura.

Para quem possui um imóvel irregular, o processo de regularização começa com a busca por orientação profissional especializada.

Embora possa ser complexo, dependendo da situação, os custos variam, incluindo despesas com cartório (geralmente de 2% a 4% do valor do bem) e honorários de profissionais.

A irregularidade, por outro lado, acarreta desvalorização econômica, dificuldades de venda, impossibilidade de financiamento bancário e entraves em processos de herança ou divórcio, tornando-os mais morosos e onerosos.

O papel indispensável da advocacia na resolução de conflitos

A palestra reforçou que profissionais de advocacia especialistas em direito imobiliário são os principais guardiães dos compradores. “O papel do advogado e da advogada é analisar a documentação do imóvel, verificar a regularidade da construção, identificar dívidas e pendências, utilizar a advocacia extrajudicial para garantir celeridade e, caso não seja possível, buscar o auxílio do Judiciário para regularizar o imóvel e minimizar prejuízos”, ressaltou Bruna.

Sobre as novas tendências no Direito Imobiliário, a advogada mencionou a Lei 14.825/2024, que protege compradores de boa-fé de imóveis declarados indisponíveis pela Justiça em processos de improbidade ou hipotecas judiciárias, e a discussão sobre a atualização do Plano Diretor, visando maior segurança jurídica. Mas a dica de ouro com quem ela finaliza a palestra é: não compre imóvel sem assessoria de bons profissionais da advocacia.

Jornalismo OAB/DF